Kupno mieszkania od dewelopera a koszty – kto je ponosi?

Choć wizja nowego lokum jest ekscytująca, warto pamiętać, że z taką transakcją wiąże się wiele formalności i kosztów, o których nie zawsze mówi się wprost. Kto pokrywa wydatki notarialne? Co dokładnie wchodzi w cenę mieszkania? I na co uważać przy podpisywaniu umowy? 

Jakie koszty wiążą się z zakupem mieszkania od dewelopera?

Zakup mieszkania od dewelopera to nie tylko cena widniejąca w ogłoszeniu. To także szereg innych kosztów, które pojawiają się w trakcie całego procesu – od momentu podpisania umowy deweloperskiej, aż po odbiór kluczy. Często osoby kupujące pierwsze mieszkanie nie są świadome, że suma wszystkich wydatków może znacznie przekroczyć wartość samej nieruchomości. Do podstawowych kosztów należą opłaty notarialne, podatek PCC (choć w przypadku mieszkań od dewelopera najczęściej go nie ma), opłata za wpis do księgi wieczystej, koszty sądowe oraz różnego rodzaju prowizje.

Warto też wspomnieć o kosztach związanych z kredytem hipotecznym – prowizja banku, opłata za wycenę nieruchomości czy koszt ustanowienia hipoteki. Do tego dochodzą jeszcze wydatki związane z urządzeniem lokalu: wykończenie, zakup mebli, sprzętu AGD i RTV. Całość może stanowić znaczącą część budżetu, dlatego tak ważne jest dokładne zaplanowanie wszystkich etapów finansowych już na samym początku.

Kto płaci za notariusza, podatki i inne formalności?

W relacji między kupującym a deweloperem obowiązuje dość jasny podział obowiązków i kosztów, choć niektóre z nich mogą być przedmiotem negocjacji. Kupujący ponosi zazwyczaj koszty aktu notarialnego przenoszącego własność, opłaty sądowe za wpis do księgi wieczystej oraz koszt wypisów aktu. Chociaż mieszkania kupowane od dewelopera są zwolnione z podatku PCC (2%), należy liczyć się z koniecznością uiszczenia VAT-u, który jest wliczony w cenę mieszkania.

Deweloper z kolei ponosi koszty związane z przygotowaniem inwestycji: uzyskaniem pozwoleń, przyłączeniami mediów, zagospodarowaniem części wspólnych czy też wykonaniem dokumentacji projektowej. Często jednak część tych wydatków zostaje w pewien sposób przerzucona na kupujących – na przykład w postaci tzw. opłaty za przynależne miejsce postojowe czy komórkę lokatorską. Warto czytać umowy bardzo uważnie i dokładnie analizować zapisy dotyczące kosztów – zwłaszcza tych mniej oczywistych.

Na co warto uważać przy podpisywaniu umowy deweloperskiej?

Podpisanie umowy deweloperskiej to jeden z najważniejszych momentów w całym procesie zakupu mieszkania. Właśnie wtedy określane są warunki, które będą obowiązywać obie strony – kupującego i dewelopera. Warto wiedzieć, na co zwrócić uwagę, aby nie dać się zaskoczyć niespodziewanym wydatkom. Które elementy warto sprawdzić?

• Zakres wykończenia lokalu – czy mieszkanie oddawane jest w stanie deweloperskim, czy może zawiera dodatkowe elementy (np. parapety, drzwi wewnętrzne, osprzęt elektryczny)? 
• Termin oddania inwestycji i konsekwencje opóźnień – czy w umowie znajdują się zapisy o karach umownych dla dewelopera w razie przekroczenia terminu? 
• Wysokość i sposób płatności rat – harmonogram płatności powinien być dostosowany do postępów budowy, a nie być wygodny wyłącznie dla dewelopera. 
• Koszty dodatkowe – czy w umowie wskazane są opłaty za media, miejsce parkingowe, udział w częściach wspólnych, opłaty administracyjne? 
• Zasady odbioru technicznego mieszkania – jakie są warunki odbioru, co jeśli wystąpią usterki, ile czasu ma deweloper na ich usunięcie?